Продажа квартиры в новостройке может привести к обязанности заплатить НДФЛ, если не истёк минимальный срок владения. При этом налог рассчитывается не обязательно со всей суммы, полученной от покупателя.

Закон позволяет в определённых случаях уменьшить доход от продажи на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением недвижимости. Для квартиры в новостройке это может включать и расходы на отделку.

Если квартира находится в собственности меньше минимального предельного срока, при её продаже может возникнуть обязанность задекларировать доход и уплатить НДФЛ. По общему правилу для недвижимости этот срок составляет пять лет, но для ряда ситуаций предусмотрен трёхлетний срок.

Для квартиры, приобретённой по ДДУ, есть отдельное правило: минимальный срок владения в установленных законом случаях исчисляется с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору.

Поэтому перед продажей квартиры в новостройке важно сначала определить, возникла ли вообще обязанность по уплате налога.

При продаже квартиры собственник может воспользоваться имущественным вычетом или уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением объекта. Максимальный размер имущественного вычета при продаже жилой недвижимости составляет 1 млн рублей.

В некоторых ситуациях второй вариант оказывается более существенным, особенно если квартира была приобретена и затем отремонтирована.

Например, при покупке квартиры без отделки собственник может иметь расходы не только на саму недвижимость, но и на материалы и работы по её отделке.

Не любые расходы на ремонт автоматически уменьшают налоговую базу.

ФНС указывает, что при продаже квартиры можно учитывать расходы на её отделку, если первоначальный договор предусматривал приобретение квартиры без отделки. В состав таких расходов могут входить затраты на отделочные материалы и работы, связанные с отделкой квартиры.

Поэтому особенно важно, что именно было указано в договоре при покупке квартиры в новостройке.

Если квартира приобреталась уже с отделкой, последующие расходы на её ремонт не дают такого основания для уменьшения дохода от продажи.

Главное требование — расходы должны быть фактически произведены и документально подтверждены.

Сохраните:

• договор на выполнение отделочных работ;
• документы об оплате работ;
• чеки на приобретение отделочных материалов;
• договоры с подрядчиками;
• документы, подтверждающие оплату;
• первоначальный договор на приобретение квартиры.

Документы должны позволять подтвердить, какие расходы были произведены и с чем они связаны.

ФНС отдельно указывает, что в состав имущественного вычета не входят некоторые расходы, например, затраты на перепланировку и реконструкцию, покупку сантехники и другого оборудования, а также расходы на оформление сделки.

Поэтому не стоит включать в расчёт все затраты, которые возникли после покупки квартиры.

Перед подачей декларации лучше разделить расходы на те, которые прямо относятся к отделке, и остальные затраты.

Если вы приобретаете квартиру без отделки и планируете в дальнейшем её продавать, документы на ремонт лучше собирать с самого начала.

Проверьте:

• указано ли в договоре приобретение квартиры без отделки;
• сохранены ли документы на материалы;
• есть ли подтверждение оплаты работ;
• можно ли установить связь расходов с конкретной квартирой;
• не относятся ли затраты к реконструкции, оборудованию или другим расходам, которые не учитываются.

Такой подход особенно важен, если недвижимость покупалась в новостройке Екатеринбурга или другого города с расчётом на последующую продажу.

Упрощённо схема выглядит так: из дохода от продажи квартиры вычитается либо предусмотренный имущественный вычет, либо подтверждённые расходы на приобретение недвижимости и допустимые расходы на её отделку.

Например, если квартира была куплена без отделки, а затем собственник понёс подтверждённые расходы на отделочные материалы и работы, они при соблюдении условий могут уменьшить доход от продажи.

Однако конкретный расчёт зависит от обстоятельств сделки, срока владения, стоимости квартиры и состава подтверждённых расходов.

Если вы планируете продать квартиру в новостройке, не стоит начинать расчёт налога только с цены продажи.

Заранее проверьте:

• когда и на каких условиях была приобретена квартира;
• когда была полностью оплачена стоимость по ДДУ;
• истёк ли минимальный срок владения;
• какая сумма подтверждённых расходов на покупку;
• какие расходы на отделку можно подтвердить;
• какие документы сохранились;
• какой вариант уменьшения дохода применяется в вашей ситуации.

Расходы на ремонт действительно могут помочь уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры, но только при соблюдении установленных условий. Для недвижимости, приобретённой без отделки, особенно важно сохранить документы на отделочные материалы и работы.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке стоит думать не только о стоимости жилья, планировке и ремонте, но и сохранять документы, подтверждающие расходы. Это может иметь значение при последующей продаже недвижимости и расчёте НДФЛ.